亿操盘上海发布全国首个商务楼宇更新专项新规，“商改住”放开？权威解读来了

《上海市人民政府办公厅关于推进商务楼宇更新提升的实施意见》日前正式发布。《实施意见》明确，允许商务楼宇兼容租赁住房（含人才公寓）等功能。

对于部分自媒体据此解读并宣称“上海商业办公物业可变住宅”观点，记者向相关部门求证获悉，此系对政策的误读。

“上海城市建设较早，不少商务楼宇已经有几十年楼龄了，品质亟待提升。目前包括上海在内，全球办公楼市场都迎来了周期性调整，这也是更新的窗口期。”上海有关部门负责人表示。在此背景下，上海20多个相关部门联合出台了商务楼宇更新新规。

市场认为，这是全国首个商务楼宇更新专项政策，构建“规划—审批—运营—监管”的全流程更新路径，提供城市更新制度的创新样本。

商务楼宇更新新规有何亮点？

商务楼宇更新新规有何亮点？根据上海市政府办公厅对外公开的信息，《实施意见》包含8个方面的支撑政策，针对全市存量用作商务办公功能的楼宇，通过政府引导、分区分类、政策赋能、自主决策的方式推进实施。

核心关键举措包含6个方面：

着力提升片区能级品质。聚焦与“五个中心”发展密切相关的商务片区和功能，从全市层面促进空间资源整合，提升楼宇业态集聚度,打响商务区特色品牌。

着力强化功能业态复合。针对传统商务楼宇功能单一、配套不齐的状况亿操盘，根据现代办公的需求，强化垂直混合、整体复合、就近整合和积极融合的空间策略。按照商务楼宇所处的不同区域位置，分级分类明确可兼容业态的引导清单。允许符合条件的商务楼宇在一定时间内灵活调整内部业态，支持补充小型便民设施，提升楼宇功能适应性与吸引力。

着力推进楼宇改造升级。用好容积率奖励和弹性规划政策，通过放宽计容条件、延长土地款缴纳期限、优化简易装修审批流程等措施，降低更新成本，加快实施速度。

着力优化商务生态环境。鼓励跨楼宇、跨街区统一运营管理，鼓励有专业运营能力的平台企业整体运营，在传统物业管理基础上提升亲商、营商、招商能力和特别的专业服务能力，营造良好的商务生态。严格限制分割销售，保障楼宇整体品质与长期市场价值。

着力提升片区空间品质。突出片区的空间特色和品牌优势，着力改善区域的交通便捷性、基础设施水平、公共空间活力及文化氛围，提升街区温度和烟火气，通过环境品质升级带动区域价值提升。

着力加强政策支持保障。提供多样化更新实施选项，明确多种更新路径，并鼓励创新方式解决产权等复杂问题，支持因地制宜推进改造。强化资金支持与市场服务，优化国企管理机制，利用数据平台统计市场信息，引导预期，促进市场稳定发展。

在《实施意见》基础上，上海将继续打好组合拳，推动商务楼宇高质量发展，提升上海城市能级和品质，加快“五个中心”建设。

政府部门表示，全市商务楼宇更新提升工作包括“规划引领—评价支撑—政策创新—行动协同”等措施，具体为：着眼区域整体更新，推动单元规划试点方案的编制；发布《上海市商务楼宇综合评价指南》，统一楼宇评价体系；通过发布《实施意见》加强政策供给，支撑和保障商务楼宇更新提升系列行动；落实区级主体责任，推动各区制定三年行动计划。

针对性解决商办楼宇更新痛点

商办楼宇市场化程度非常高，如何激发市场主体参与更新的积极性？针对商办楼宇更新的裉节难点，新规进行了针对性回应。

记者了解到，个别地区因所在区域的空间偏老旧、城市功能不突出，导致部分商务楼宇空置率偏高。新规把视野从单体建筑更新，拓展到整体空间的品质提升，并明确不同商务区要突出各自特色。如“提升主体商务区综合功能、空间品质和服务能力，积极引入优质企业，加强主导产业，提高商务楼宇主体业态集聚度和首位度，彰显商务区特色功能和标识品牌。”

除了硬件改造，新规也关注到了商务楼宇运营能力等软件方面的提升。如，鼓励建立区域统一运营主体平台，负责区域性、功能性项目实施、运营管理等，统筹区域资源。支持国有企业通过产权收购、使用权租赁、引入第三方专业运营团队等方式亿操盘，推动商务楼宇整体统一运营。

由于多方面因素，上海不少商务楼宇过去实行分割销售，存在产权分散现象，导致个别写字楼的改造更新意愿不强。新规首次探索产权归集路径，针对商务楼宇所有权、使用权、经营权相关归集难题，因地制宜通过多种方式开展商务楼宇更新。包括但不限于以下方式：

对建筑质量较差、功能业态混乱、具备收储条件的楼宇，可通过房屋产权协商收购完成产权归集后实施更新；对市、区机关事业单位或国有企业持有的房屋，可采取国有资产划转方式，实施统一改造和经营；对房屋产权相对集中，权利人有更新意愿和能力的，可由权利人实施自主更新；对保留基本现状的房屋，可开展局部修缮或业态调整更新；更新实施主体可在签署长期租赁协议实现房屋使用权归集后，自行或委托其他运营主体开展更新改造和经营。

与此同时，从严管控商务楼宇分割销售行为，禁止以虚拟划线或非实体墙等形式分层、分区分割转让，确保产权边界清晰。对于已分割销售和分割租赁的，应完善全周期合同管理，加强统一监管。

有关部门工作人员表示，为了给企业减轻更新负担，新规提出多条相应举措。如，优化审批，建筑面积在500平方米以下（总投资额在100万元以上的除外）且不涉及用途转换的商务楼宇简易装修工程，可不申请办理施工许可证。又如，开展建筑节能、第五立面等改造、加装光伏设施的商务楼宇，若符合条件和相关技术要求，可享受一定的资金补贴或奖励。

商务楼宇允许解锁新功能

网络热传的“商改住”从何而来？

《实施意见》提出，在城市主中心和副中心区域，鼓励商务楼宇兼容科技创新、商业酒店、文化体育、教育培训等功能，根据周边产业岗位需求，适当增加服务公寓和人才公寓、医疗服务等功能。

在地区中心区域，允许商务楼宇兼容商业酒店、研发创新、文化体育、医疗服务、教育培训、租赁住房（含人才公寓）等功能。

在社区中心区域，允许商务楼宇补充商业服务、文化体育、教育培训、养老托育、租赁住房（含人才公寓）、新时代城市建设者管理者之家等功能。

重点是落实四稳要求，聚焦当前的经济形势和商务楼宇空置率较高的状况，制订综合性、针对性增量政策举措，强化总体把握和实施统筹，突出市场导向和问题导向，分区分类分级分时，综合施策和精准对策结合，以着力盘活存量资源、加强供需对接、优化功能结构和有效精准供给，降低企业成本，提升公共服务，改善营商环境，营造更加健康稳定有利的发展环境。

部分中介认为，上述政策等同于放开“商改住”，鼓励市民购置和投资商办属性公寓。

上海中原地产资深分析师卢文曦表示，这里提到的“商改住”需要进一步明确。新规允许商办楼宇兼容租赁住房（含人才公寓），而非住宅。

曾经有一段时间，上海部分商业办公项目在开发中，不严格按规划建设，擅自改变房屋结构、设施设备等，将房屋规划用途由办公改为居住，并进行销售，形成了所谓的“类住宅”。2017年，上海全面启动“类住宅”市场整顿，并于该年起在土地出让的商业办公用地合同内，明确不能做公寓式办公。

业内人士表示，本次新规鼓励在业态转换的基础上进行租赁，要求产证不变、主体不变、主体结构不变，未涉及土地性质调整，也未放开分割销售，不存在鼓励投资交易的情况。

实际上，允许商办楼宇兼容租赁住房功能，是上海通过多渠道增加租赁住房供给的组成部分。2023年2月1日起施行的《上海市住房租赁条例》第九条明确，允许利用非居住存量房屋改建租赁住房、利用集体建设用地建设租赁住房以及将闲置住房出租等方式，多渠道增加租赁住房供给。

今年，相关举措在全国范围进行推广。2025年6月27日国务院第62次常务会议通过的《住房租赁条例》明确，鼓励居民家庭将自有房源用于租赁，支持企业盘活改造老旧厂房、商业办公用房、自持商品住房等用于租赁，多渠道增加租赁住房供给。

商务楼宇更新带来转型机遇

上海是全国写字楼数量最多的城市之一。新规出台将带来哪些影响？

“新规通过更新改造释放的空间潜力，将为重点产业提供优质载体，推动产业链与空间链深度融合，起到短期稳预期，长期提能级的作用。”上海易居房地产研究院咨询中心总监姚腊表示，新规更传递出一种理念，城市更新不是简单的物理改造，而是以空间为载体的制度创新、功能重构与价值重塑。

“不可否认的是，上海商务楼宇市场的租金水平和吸纳量依然承压。新规释放的积极信号，有利于稳定市场信心，缓解供给压力。”姚腊表示，从长期来看，更新后的商务楼宇将凭借更高的硬件标准、更优的服务配套提升竞争力，吸引优质企业入驻，带动净吸纳量回升。统一运营模式的推广将改善市场供给结构，减少分割销售导致的混乱，使租金水平逐步回归合理区间，推动市场从“量”的扩张转向“质”的提升。

业内人士表示，在为企业发展创造新契机的同时，也带来了更高的能力要求。企业需提升综合服务能力，不仅要懂建筑改造，还要精通物业管理、产业导入；同时，绿色低碳技术、智能楼宇系统的应用需求亿操盘，倒逼企业加大创新投入，在技术研发与模式创新上抢占先机。

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